À partir d’un certain niveau de prix, le montage juridique et fiscal d’une acquisition pèse presque autant que le choix du bien lui-même. Notaire, société civile immobilière, taxe d’habitation, impôt sur la fortune immobilière : voici les repères essentiels pour aborder un projet de prestige avec les bonnes questions. Ces éléments sont fournis à titre d’information générale et ne remplacent pas les conseils personnalisés d’un notaire ou d’un conseiller fiscal, seuls en mesure d’évaluer votre situation précise.
Les frais de notaire dans l'ancien en 2026
Pour l’achat d’un bien ancien, les frais de notaire représentent en 2026 environ 8% du prix d’acquisition, contre seulement 2 à 3 % dans le neuf.
- Droits de mutation (DMTO) : jusqu’à 5,80665 % dans la grande majorité des départements, dont la Haute-Savoie
- Émoluments du notaire : barème dégressif réglementé par l’État
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix de vente, avec un minimum de 15 €
- Le notaire ne conserve qu’une faible partie de cette somme, l’essentiel étant reversé à l’État, au département et à la commune
Faut-il acheter en nom propre ou via une SCI ?
Une société civile immobilière (SCI) est fiscalement transparente : ce ne sont pas ses parts qui sont imposées, mais chacun des associés sur sa quote-part. Détenue à l’impôt sur le revenu, elle applique aux plus-values de cession le régime commun des particuliers, avec un taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, atténués par des abattements pour durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Contrairement à une résidence principale, une résidence secondaire détenue en SCI ne bénéficie en revanche jamais de l’exonération totale de plus-value.
La SCI présente néanmoins deux atouts pour un bien de prestige : elle permet de déduire certains frais d’entretien, d’assurance et de charges, et facilite grandement la transmission du patrimoine par donation de parts sociales, avec un abattement de 100 000 € par enfant. Sa création représente un coût d’entrée de l’ordre de 1 500 à 2 500 €.
Taxe d'habitation et IFI sur une résidence secondaire
Une résidence secondaire reste soumise à la taxe d’habitation en 2026, et certaines communes situées en zone tendue peuvent la majorer jusqu’à 60 % du taux de base. Par ailleurs, une résidence secondaire entre dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dès lors que le patrimoine immobilier net du foyer dépasse 1,3 million d’euros, avec un taux progressif compris entre 0,5 % et 1,5 % selon les tranches.
Questions fréquentes
Quels sont les frais de notaire pour acheter un bien ancien en 2026 ?
Environ 8%u prix d’acquisition, dont l’essentiel correspond aux droits de mutation reversés à l’État, au département et à la commune.
Est-il intéressant d'acheter une résidence secondaire en SCI ?
Cela dépend surtout de l’objectif patrimonial : la SCI facilite la transmission par donation de parts, mais n’offre aucune exonération de plus-value équivalente à celle d’une résidence principale.
Une résidence secondaire au lac d'Annecy est-elle concernée par l'IFI ?
Oui, dès lors que le patrimoine immobilier net du foyer dépasse 1,3 million d’euros, selon un barème progressif de 0,5 % à 1,5 %.
